🗒 Nota: ¿Qué es un «FLIP»? Una operación de compra, reforma y venta.
No hagas «Flips» comprando como persona física a menos que cumplas dos condiciones.
Esta es una lección que –gracias a Dios– aprendí al poco tiempo de iniciarme en la inversión inmobiliaria. Digo gracias a Dios porque mis primeras operaciones fueron de un bajo valor de compra, con lo que el error no me supuso un gran coste de dinero. De hecho finalmente me salió rentable, ya que decidí quedarme la vivienda en cartera para alquiler con una rentabilidad anual rozando el 10% neto.
Os pongo en situación.
Año 2023. Encuentro un piso céntrico para reformar en una localidad con alta demanda de alquiler y compra por 32.000€. Lanzo una oferta en 25.000€. A los tres días me la rechazan. Al cabo de un par de meses me llaman para preguntarme si pagaría 26.000€, les digo que sí.
En mi mente los números estaban más o menos claros para realizar un Flip. Estos son los cálculos de los tres escenarios previsibles que realicé.
🔴 ESCENARIO PESIMISTA
PRECIO DE VENTA: 57.000€
GASTO DE COMPRA + REFORMA: 48.000€
BENEFICIO TOTAL: 9.200€
RENTABILIDAD (antes de impuestos): 19%
🟠 ESCENARIO MODERADO
PRECIO DE VENTA: 66.500€
GASTO DE COMPRA + REFORMA: 48.000€
BENEFICIO TOTAL: 18.700€
RENTABILIDAD (antes de impuestos): 39%
🟢 ESCENARIO OPTIMISTA
PRECIO DE VENTA: 75.000€
GASTO DE COMPRA + REFORMA: 48.000€
BENEFICIO TOTAL: 27.200€
RENTABILIDAD (antes de impuestos): 56%
Con todos los cálculos previstos y estando bastante seguro de que podríamos asegurarnos un escenario moderado en esta operación y obtener un 39% de rentabilidad aproximada sobre la misma, nos pusimos manos a la obra con la reforma integral de la propiedad.
❌ EL GOLPE DE REALIDAD: NO SALÍA A CUENTA VENDER
Fueron meses de reforma integral, ya que debido a la inexperiencia, cambios de reformistas, materiales, presupuestos y demás, la cosa se fue un poco de madre. Además del tiempo, el coste total de la reforma rozó los 20.000€.
¿Y qué pasó cuando por fin tenía la vivienda completamente reformada, lista para entrar, preciosa y todo color de rosa? Pues que no me salía a cuenta venderla. Así de claro.
Sabía y tenía conocimiento de que hacer Flips como persona física en vez de como sociedad no era muy buena idea ya que no podías desgravarte el IVA de los materiales y la mano de obra, por ejemplo, ni te podías acoger al ITP reducido del 2%, pero lo que no sabía era el ESTACAZO que me iban a meter en la declaración de la renta del año siguiente si me atrevía a vender la vivienda.
¿Porqué? Pues muy sencillo, porque a la hora de vender la vivienda, nuestros queridos amigos de la Agencia Tributaria, o Hacienda, no iban a tener en cuenta los casi 20.000€ de gastos en reforma que había tenido que desembolsar a la hora de contabilizar el «beneficio» de esa venta.
Es decir, que los amigos de Hacienda me iban a decir lo siguiente:
🗣 «Has comprado la vivienda en 26.000€ y la acabas de vender en 66.000€. Has tenido un beneficio neto de 40.000€ con lo que el año que viene te espero para cobrarte un 26% aproximadamente de esos 40.000€ (10.000€)».
¿Pero y los casi 20.000€ de la reforma, no deberían restarse del precio de venta dando así un beneficio REAL de 20.000€ y no de 40.000€? Pues sí, deberían, pero vivimos en España amigos, y a ellos los costes de la reforma se la trae al pairo si eres un particular. En cambio, como sociedad, sí que puedes incluir los gastos de reforma al completo.
Esto sigue siendo así hoy en día, en pleno 2025, así que es muy importante que lo tengáis en cuenta a la hora de realizar operaciones para comprar, reformar y vender como persona física.
🤔 ¿QUÉ DECIDÍ HACER AL FINAL?
Pues finalmente opté por lo más sensato. Decidí quedarme la vivienda en cartera para largo plazo y alquilarla en tradicional. A día de hoy estoy super contento con mi inquilina, que paga religiosamente el alquiler y cuida la vivienda como si fuera suya, ya que fue ella misma quién la estrenó tras la reforma hace más de un año. Además la rentabilidad neta anual roza el 10%, con lo que no me puedo quejar en absoluto de la decisión tomada tras el «error» cometido por falta de conocimiento e información.
✌ LAS DOS CONDICIONES QUE ROMPEN LA REGLA
Sólo hay dos condiciones en las que yo te recomendaría realizar Flips como persona física:
☝ El precio de compra de la propiedad es menos de 30.000€. Y por lo tanto el ahorro en ITP al no podernos acoger al reducido del 2% también es menor, con lo que no nos dolerá tanto el no podernos acoger a este beneficio.
✌ El coste de la reforma o lavado de cara sea inferior a 5.000€. Siendo el coste de la reforma tan bajo, no será mucha cantidad en IVA lo que deberemos soportar y pagar (algo más de 1.000€), al ser particulares, y a la hora de vender la propiedad tampoco será tanta la injusticia que tengamos que pagar en IRPF a la hora de declarar la venta.
❌ Si no se cumplen estas dos condiciones, y sueles comprar propiedades de más de 30.000€ y realizar reformas o lavados de cara de más de 5.000€ entonces creo que sí deberías comenzar a estudiar la posibilidad de crear una sociedad para realizar este tipo de operaciones y ahorrar un buen dinero en cada operación, tanto en ITP como en IVA y costes de la reforma al completo.
