Hay veces en las que acertar en las predicciones que uno hace es más un desconsuelo que una satisfacción. Esta es una de ellas.
Hace algo más de un año y medio escribí un artículo titulado «Porqué yo no invertiría en Cataluña» que recomiendo que leas. En aquel entonces desgranaba los motivos que me llevaban a pensar que no es buen negocio, para nada, la inversión en la comunidad catalana. El tiempo ha terminado dándome la razón, al menos respecto al control y la legislación -nefasta- que impera allí.
Cataluña ha terminado aprobando la ley que regulará el alquiler de habitaciones y de temporada en zonas tensionadas (prácticamente el 90% de la Comunidad Autónoma, y esto va en aumento).
No me quiero ni imaginar cómo deben de estar actualmente todos aquellos inversores que se la jugaron a una carta haciendo «Rent2Rent» en Cataluña. Aquellos que firmaron contratos a largo plazo (diez años o más) e hicieran grandes inversiones en reformas y en adelantos a los propietarios para re-alquilar las habitaciones de la propiedad. Estos son, con mucho, los más perjudicados, y repito, no me gustaría estar en el pellejo de ninguno de ellos en estos momentos.
Porque el alquiler por habitaciones no es, ni de lejos, un negocio improvisado. Detrás hay números, cálculos de rentabilidad, reformas pensadas al milímetro, estudios de demanda, previsiones de ocupación y, sobre todo, contratos firmados con propietarios que no entienden de política ni de ideología, sino de cobrar su renta cada mes.
El nuevo marco regulatorio convierte lo que hasta hace dos días era un negocio legal y perfectamente viable, en una actividad prácticamente asfixiada por la burocracia, el intervencionismo y la inseguridad jurídica. Porque no estamos hablando solo de limitar precios, que ya de por sí es una aberración económica ampliamente estudiada, sino de introducir una maraña de condiciones, requisitos, sanciones y controles que hacen inviable operar con normalidad.
Para empezar, el alquiler por habitaciones deja de ser considerado como lo que siempre ha sido: un arrendamiento de partes de una vivienda. Pasa a ser tratado como si fuese un alquiler residencial encubierto, sometido a índices de referencia, topes de precio y, en la práctica, a la voluntad política del momento.
Y aquí es donde empieza el verdadero problema.
Muchos inversores han comprado pisos antiguos, mal distribuidos, grandes, en zonas obreras o universitarias, precisamente porque el alquiler por habitaciones era la única forma de extraerles rentabilidad real. Pisos que no son atractivos para familias, que no funcionan bien en alquiler tradicional y que, sin este modelo, vuelven a convertirse en activos mediocres, difíciles de alquilar y con márgenes ridículos.
Toda esa estrategia ahora queda pulverizada.
Donde antes podías alquilar una habitación por 350€, ahora te encuentras con que el índice de referencia marca que el piso completo no puede alquilarse por más de 600€. Haz números. Aunque te dejen alquilar por habitaciones, cosa que en la práctica se vuelve cada vez más complicada, el tope global destroza cualquier previsión de cashflow.
Y lo más sangrante es que no se trata de proteger al inquilino, como nos quieren vender, sino de maquillar una intervención política fallida con una narrativa social que ya nadie se cree.
Porque si el problema real fuera el acceso a la vivienda, se estarían liberando suelo, agilizando licencias, facilitando construcción, incentivando rehabilitación. Pero no. Aquí se ha optado por la vía fácil: señalar al propietario y al inversor como el villano de la película y estrangularle hasta que se canse.
Y créeme, se están cansando.
Cada vez hablo con más profesionales que están liquidando posiciones en Cataluña, traspasando carteras, vendiendo activos incluso por debajo de precio de mercado, solo para salir corriendo de una comunidad que se ha convertido en un laboratorio político donde el derecho a la propiedad es poco menos que una broma.
Lo peor de todo es que este golpe no afecta solo al pequeño o mediano inversor. Afecta a todo el ecosistema: empresas de reformas, agentes inmobiliarios, gestores de alquiler, empresas de mantenimiento, aseguradoras, abogados, notarios, arquitectos… todo un tejido productivo que se había adaptado a un modelo que ahora, por decreto, se dinamita.
Y cuando el capital se va, no vuelve fácilmente.
Porque el dinero es cobarde. No entiende de discursos ni de consignas. Entiende de estabilidad, reglas claras y previsibilidad. Y Cataluña, a día de hoy, ofrece justo lo contrario.
Algunos aún tratan de convencerse de que “no será para tanto”, de que siempre hay resquicios legales, de que ya se buscarán fórmulas para seguir operando. Pero yo no me creo ese cuento. Primero llegan los topes, luego los registros, después las sanciones, más tarde los cambios retroactivos y, cuando quieres darte cuenta, estás operando en un entorno donde cualquier decisión de inversión es una ruleta rusa.
LA OFERTA DE ALQUILERES SE REDUCIRÁ
Y mientras tanto, ¿qué ocurre con la oferta? Pues lo de siempre: desaparece.
Propietarios que deciden vender. Inversores que cancelan proyectos. Pisos que pasan de estar alquilados a estudiantes o trabajadores a quedarse vacíos, a la espera de que el clima cambie. Y entonces, cuando dentro de unos años haya menos viviendas disponibles, se dirá que el mercado es el culpable, que los especuladores han provocado la escasez, y se volverá a intervenir todavía más.
Es un bucle perfecto de destrucción.
Lo que más me duele de todo esto es la cantidad de personas normales, trabajadoras, jóvenes, que se van a ver directamente perjudicadas. Porque el alquiler por habitaciones no era el problema, era parte de la solución. Permitía que alguien con un sueldo medio pudiera acceder a una habitación digna, cerca de su trabajo o de su universidad, sin dejarse el 70% de su nómina.
Ahora, esos mismos jóvenes se verán obligados a irse más lejos, a compartir pisos aún peores, o directamente a abandonar ciudades donde se suponía que había oportunidades.
Y todo esto, insisto, no es casualidad. Es ideología convertida en boletín oficial.
Si estás leyendo esto y estás pensando en invertir en alquiler por habitaciones, te lo digo claro: no lo hagas en Cataluña. No te la juegues. No firmes contratos largos, no adelantes dinero, no te endeudes pensando que este modelo seguirá siendo viable. Porque no va a serlo.
Hoy es el alquiler por habitaciones. Mañana será el vacacional. Pasado mañana el tradicional. Y así, poco a poco, hasta que el único que pueda permitirse alquilar sea el gran tenedor amigo del poder, o directamente la administración.
NO INVIERTAS EN CATALUÑA
Mi consejo, el mismo que daba hace año y medio, sigue más vigente que nunca: huye de mercados politizados, huye de comunidades donde la ley cambia según sople el viento ideológico, huye de lugares donde el inversor es visto como un enemigo.
Hay muchas otras zonas en España donde todavía se puede invertir con sentido común, con seguridad jurídica y con rentabilidades razonables. No te cases con un territorio solo por moda o por afinidad personal. El dinero no entiende de banderas ni de sentimentalismos.
Y Cataluña, por desgracia, ha decidido dejar de entender de economía.
